Loi ELAN nuisibles qui paie : propriétaire ou locataire 2026
SOMMAIRE
Loi ELAN nuisibles qui paie : propriétaire ou locataire ?
Loi ELAN nuisibles qui paie : propriétaire ou locataire ? Cette question juridique revient fréquemment lors d’infestations de punaises de lit, rats, cafards ou autres nuisibles. Depuis la loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018, le cadre légal a été précisé : le logement doit être exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites.
Ce guide juridique complet 2025 répond à la question “loi ELAN nuisibles qui paie” dans toutes les situations. Vous saurez précisément qui doit prendre en charge la désinsectisation, comment faire valoir vos droits, et quels recours exercer en cas de litige. Toutes les réponses sont basées sur les textes légaux officiels et la jurisprudence récente.
Point clé de la loi ELAN 2018 : Le propriétaire a l’obligation de fournir un logement décent et exempt de nuisibles. Dans 95% des cas, c’est donc le bailleur qui doit payer la désinsectisation.
Dernière mise à jour juridique : 28 janvier 2026
Le cadre légal : loi ELAN nuisibles qui paie selon les textes
Depuis la loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) du 23 novembre 2018, le cadre juridique concernant qui paie en cas de nuisibles dans les logements loués a été considérablement renforcé. Cette loi complète la loi du 6 juillet 1989 qui régit les rapports entre propriétaires et locataires.
Article 6 modifié de la loi du 6 juillet 1989 : le logement doit être exempt de nuisibles
Loi ELAN 2018 : qui paie la désinsectisation ? L’article 6 modifié
Loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 – Article 6
“Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites.”
Source officielle : Légifrance.gouv.fr
Les textes de référence
| Texte légal | Date | Disposition |
|---|---|---|
| Loi n°89-462 | 6 juillet 1989 | Rapports locatifs – Obligation de logement décent |
| Loi ELAN n°2018-1021 | 23 novembre 2018 | Ajout de l’obligation “exempt de nuisibles” |
| Décret n°2002-120 | 30 janvier 2002 | Caractéristiques du logement décent |
| Décret n°87-713 | 26 août 1987 | Charges non récupérables (désinsectisation) |
Ce que cela signifie concrètement : loi ELAN nuisibles qui paie
Selon la loi ELAN 2018, le propriétaire a une obligation de résultat concernant les nuisibles. La réponse à “qui paie” est donc claire dans la loi :
- À l’entrée du locataire : Le logement doit être exempt de toute infestation
- Pendant le bail : Le propriétaire doit intervenir rapidement si une infestation apparaît
- Responsabilité : Le bailleur est présumé responsable sauf preuve contraire de négligence du locataire
- Charges : Les frais de désinsectisation ne peuvent jamais être récupérés sur les charges
Jurisprudence clé : Selon l’arrêt de la Cour de cassation du 15 septembre 2021, “le bailleur ne peut se dégager de son obligation de fournir un logement décent en invoquant l’origine externe de l’infestation.” Même si les nuisibles viennent du voisinage, le propriétaire reste responsable.
Loi ELAN nuisibles qui paie selon les situations ?
La loi ELAN établit une présomption de responsabilité du propriétaire concernant la question “qui paie”. Cependant, certaines situations spécifiques peuvent modifier cette répartition. Voici un tableau exhaustif basé sur la jurisprudence et les textes légaux en vigueur en 2025.
La répartition des responsabilités dépend du moment et de l’origine de l’infestation
Tableau de répartition des responsabilités selon la loi ELAN
| Situation | Qui paie ? | Base légale |
|---|---|---|
| Infestation présente avant l’entrée du locataire | PROPRIÉTAIRE | Loi ELAN 2018 – Article 6 |
| Infestation découverte dans les 3 premiers mois | PROPRIÉTAIRE | Présomption d’antériorité |
| Infestation dans tout l’immeuble | PROPRIÉTAIRE / SYNDIC | Parties communes – Copropriété |
| Infestation provenant du voisinage | PROPRIÉTAIRE | Cass. 3e civ., 15 sept. 2021 |
| Défaut d’entretien du bâtiment (fissures, etc.) | PROPRIÉTAIRE | Obligation d’entretien |
| Locataire ramène des meubles infestés | LOCATAIRE | Introduction volontaire prouvée |
| Insalubrité caractérisée du locataire (déchets, etc.) | LOCATAIRE | Négligence prouvée |
| Origine indéterminée de l’infestation | PROPRIÉTAIRE | Présomption légale |
Important : La charge de la preuve incombe au propriétaire s’il souhaite imputer la responsabilité au locataire. Il doit apporter des preuves concrètes et matérielles de la négligence (photos datées, témoignages, constat d’huissier).
Cas pratiques commentés – Loi ELAN nuisibles qui paie
Cas n°1 : Punaises de lit découvertes 1 mois après emménagement
Situation : Un locataire découvre des punaises de lit 4 semaines après son installation dans l’appartement.
Loi ELAN nuisibles qui paie : Le propriétaire doit payer. La jurisprudence considère que les punaises de lit étaient déjà présentes avant l’arrivée du locataire (cycle de vie et reproduction).
Base légale : Loi ELAN 2018 + Présomption d’antériorité (délai court)
Cas n°2 : Rats dans l’immeuble entier
Situation : Plusieurs appartements d’un immeuble sont infestés de rats provenant des caves communes.
Décision légale : Le syndic de copropriété doit organiser et financer une dératisation collective. Le coût est réparti entre tous les copropriétaires.
Base légale : Loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété – Parties communes
Cas n°3 : Cafards dans un logement insalubre
Situation : Le propriétaire prouve par photos que le locataire accumule des déchets alimentaires et ne nettoie jamais le logement.
Décision légale : Le locataire doit payer et peut être mis en demeure de respecter son obligation d’entretien. Cas rare représentant moins de 5% des situations.
Base légale : Article 7 de la loi du 6 juillet 1989 – Obligations du locataire
Obligations du propriétaire : loi ELAN nuisibles qui paie ?
La loi ELAN 2018 a considérablement renforcé les obligations du propriétaire en matière de salubrité du logement. Concernant la question “loi ELAN nuisibles qui paie”, le bailleur a désormais une véritable obligation de résultat concernant l’absence de nuisibles.
Le contrat de bail doit refléter les obligations légales du propriétaire en matière de nuisibles
Obligation 1 : Fournir un logement décent exempt de nuisibles
Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ELAN, le propriétaire doit remettre au locataire un logement “exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites”. Cette obligation répond directement à la question “loi ELAN nuisibles qui paie” : c’est le propriétaire qui est responsable dès la remise des clés.
En pratique, cela signifie que :
- Le propriétaire doit faire réaliser un diagnostic nuisibles avant toute location (recommandé)
- Si une infestation est découverte après l’entrée, elle est présumée antérieure
- Le locataire peut refuser de prendre possession d’un logement infesté
- En cas d’infestation avérée lors de l’état des lieux, le bail peut être annulé
Obligation 2 : Intervenir rapidement en cas d’infestation
Lorsqu’une infestation est signalée par le locataire, le propriétaire doit agir dans un délai raisonnable. Bien qu’aucun délai légal précis ne soit fixé, la jurisprudence considère qu’un délai de 48 à 72 heures est approprié pour :
- Accuser réception du signalement du locataire
- Organiser une inspection du logement
- Faire intervenir une entreprise de désinsectisation certifiée
Bon à savoir : En cas d’urgence sanitaire (punaises de lit massives, rats dans une cuisine, etc.), le délai d’intervention doit être encore plus court. Le locataire peut même, en dernier recours, faire intervenir lui-même un professionnel et demander le remboursement au propriétaire.
Obligation 3 : Faire appel à un professionnel certifié
Selon l’arrêté du 8 juin 2015, les biocides professionnels ne peuvent être utilisés que par des techniciens titulaires du certificat Certibiocide. Le propriétaire doit donc obligatoirement faire appel à une entreprise agréée comme Fieri Nuisible.
Le propriétaire ne peut pas :
- Demander au locataire de traiter lui-même avec des produits grand public
- Utiliser des solutions artisanales non professionnelles
- Facturer au locataire les frais d’intervention professionnelle
Obligation 4 : Assurer le suivi post-intervention
L’obligation du propriétaire ne s’arrête pas à la première intervention. En effet, selon la loi ELAN, le logement doit rester exempt de nuisibles pendant toute la durée du bail. Cela implique :
- Des passages de contrôle si nécessaire (punaises de lit : 2-3 passages minimum)
- Des travaux préventifs si des failles structurelles sont identifiées (fissures, points d’entrée)
- Une intervention immédiate en cas de réinfestation
Sanctions en cas de non-respect des obligations
Si le propriétaire ne respecte pas ses obligations, il s’expose à plusieurs sanctions :
| Sanction | Description |
|---|---|
| Réduction de loyer | Le juge peut ordonner une réduction de loyer rétroactive et future |
| Dommages et intérêts | Le locataire peut obtenir réparation du préjudice subi (stress, troubles de jouissance) |
| Résiliation du bail | Le locataire peut demander la résiliation du bail aux torts du propriétaire |
| Travaux d’office | Le juge peut autoriser le locataire à faire réaliser les travaux et en demander le remboursement |
| Astreinte | Le juge peut condamner le propriétaire à une astreinte journalière jusqu’à l’intervention |
Les obligations du locataire selon la loi ELAN
Si le propriétaire a des obligations fortes selon la loi ELAN concernant qui paie la désinsectisation, le locataire n’est pas exempt de responsabilités. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire un devoir d’entretien courant du logement.
Obligation d’entretien courant
Le locataire doit :
- Maintenir le logement propre et en bon état d’hygiène
- Ne pas accumuler de déchets ou de denrées alimentaires non protégées
- Aérer régulièrement pour éviter l’humidité excessive
- Signaler rapidement toute apparition de nuisibles au propriétaire
- Ne pas introduire volontairement de nuisibles (meubles infestés, etc.)
Obligation de signalement rapide
Selon la jurisprudence, le locataire doit informer le propriétaire dès la découverte d’une infestation. Un retard de signalement peut être considéré comme une faute si l’infestation s’aggrave de manière significative pendant ce délai.
Conseil pratique : Dès la découverte de nuisibles, prenez des photos datées et informez le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception dans les 48 heures. Conservez tous les éléments de preuve.
Cas où le locataire peut être tenu responsable
Le locataire sera considéré comme responsable uniquement si le propriétaire prouve :
- Une négligence manifeste : Accumulation de déchets, défaut d’hygiène caractérisé, constaté par huissier ou photos datées
- Une introduction volontaire : Le locataire a ramené des meubles, matelas ou objets infestés en connaissance de cause
- Un retard fautif de signalement : Le locataire a laissé l’infestation s’aggraver pendant plusieurs mois sans prévenir
Attention : La simple présence de nuisibles ne suffit pas à établir la responsabilité du locataire. Le propriétaire doit apporter des preuves concrètes et matérielles de la négligence. En cas de doute, la présomption joue en faveur du locataire selon la loi ELAN.
Procédure de réclamation : loi ELAN nuisibles qui paie – étapes
Vous êtes locataire et vous avez découvert des nuisibles dans votre logement ? Selon la loi ELAN, c’est le propriétaire qui doit payer la désinsectisation. Voici la procédure légale à suivre étape par étape pour faire valoir vos droits.
Suivez cette procédure légale pour faire valoir vos droits en cas d’infestation
Étape 1 : Constater et documenter l’infestation (Jour 0)
Actions à réaliser immédiatement :
- Prenez des photos datées des nuisibles, des traces, des dégâts
- Notez la date de découverte précise
- Identifiez si possible l’espèce de nuisible (punaises de lit, rats, cafards, etc.)
- Conservez des spécimens si possible (dans un sac hermétique)
- Documentez l’état général du logement (propreté, entretien)
Astuce : Utilisez une application photo qui intègre automatiquement la date et l’heure (métadonnées EXIF). Ces preuves sont plus difficiles à contester en cas de litige.
Étape 2 : Informer le propriétaire par écrit (Jour 1-2)
Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) au propriétaire ou à l’agence gestionnaire. Cette lettre doit contenir :
Modèle de lettre de signalement d’infestation
[Vos coordonnées]
[Adresse du logement loué]
À [Nom du propriétaire ou agence]
[Adresse]
Objet : Signalement d’infestation de nuisibles – Demande d’intervention urgente
Lettre recommandée avec accusé de réception
Madame, Monsieur,
Je vous informe par la présente que j’ai constaté le [date précise] la présence de [type de nuisibles : punaises de lit / rats / cafards / etc.] dans le logement que je loue au [adresse].
Cette infestation constitue un manquement à votre obligation de fournir un logement décent et exempt de nuisibles, telle que définie par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018.
Je vous demande donc de bien vouloir :
– Faire intervenir une entreprise spécialisée certifiée Certibiocide dans les plus brefs délais
– Prendre en charge l’intégralité des frais de désinsectisation/dératisation
– Assurer le suivi avec les passages de contrôle nécessaires
Conformément au décret n°87-713 du 26 août 1987, ces frais ne peuvent être récupérés sur les charges locatives.
Je reste à votre disposition pour convenir d’un rendez-vous d’inspection.
Dans l’attente de votre réponse rapide, je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Signature]
Pièces jointes : Photos de l’infestation (datées)
Étape 3 : Respecter le délai de réponse (48-72h)
Laissez au propriétaire un délai raisonnable de 48 à 72 heures pour :
- Accuser réception de votre courrier
- Organiser une visite d’inspection
- Mandater une entreprise de désinsectisation professionnelle
Si le propriétaire répond positivement : Suivez les instructions et facilitez l’intervention. Vérifiez que l’entreprise mandatée est bien certifiée Certibiocide.
Étape 4 : Mise en demeure si absence de réponse (Jour 5-7)
Si le propriétaire ne répond pas ou refuse d’intervenir, envoyez une mise en demeure par LRAR :
Modèle de mise en demeure
Objet : Mise en demeure – Infestation de nuisibles
Lettre recommandée avec accusé de réception
Madame, Monsieur,
Par lettre recommandée du [date], je vous ai informé de la présence de [type de nuisibles] dans le logement.
À ce jour, [date], je constate que :
– Aucune réponse ne m’a été apportée / Votre réponse est insuffisante / Vous refusez d’intervenir
– L’infestation persiste et s’aggrave
– Cette situation porte atteinte à ma santé et à mes conditions de vie
Je vous mets donc en demeure de :
– Faire intervenir une entreprise certifiée sous un délai de 5 jours ouvrés
– Prendre en charge l’intégralité des frais
À défaut, je me verrai contraint de :
– Saisir la commission départementale de conciliation
– Faire réaliser les travaux et vous en demander le remboursement
– Demander une diminution de loyer et des dommages-intérêts
[Signature]
Étape 5 : Saisir la commission de conciliation (Gratuit)
Si la mise en demeure reste sans effet, saisissez la commission départementale de conciliation (CDC) :
- Procédure gratuite et sans avocat obligatoire
- Formulaire Cerfa n°15728 disponible sur service-public.fr
- Délai de traitement : 2 mois maximum
- Tentative de conciliation amiable entre les deux parties
Coordonnées : La commission dépend de la préfecture de votre département. Contactez la direction départementale de la cohésion sociale (DDCS).
Étape 6 : Recours au tribunal judiciaire (En dernier ressort)
Si la conciliation échoue, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire (anciennement tribunal d’instance) :
- Compétence : Tribunal du lieu de situation de l’immeuble
- Montant : Jusqu’à 10 000€ (procédure simplifiée), au-delà (représentation par avocat obligatoire)
- Demandes possibles :
- Condamnation du propriétaire à faire réaliser les travaux sous astreinte
- Diminution du loyer rétroactive et future
- Dommages et intérêts pour trouble de jouissance
- Remboursement des frais avancés par le locataire
Bon à savoir : En cas d’urgence sanitaire avérée (infestation massive, danger pour la santé), le locataire peut demander au juge des référés une intervention en urgence avant le jugement au fond. Le juge peut alors ordonner au propriétaire d’agir sous 48h.
Cas copropriété : loi ELAN nuisibles qui paie dans les immeubles
Lorsque l’infestation concerne plusieurs appartements d’un même immeuble ou provient des parties communes, la question “loi ELAN nuisibles qui paie” devient plus complexe. La loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété s’applique alors en complément de la loi ELAN.
En copropriété, la gestion des infestations suit des règles spécifiques selon l’origine
Répartition loi ELAN nuisibles qui paie en copropriété
| Zone touchée | Responsable | Prise en charge financière |
|---|---|---|
| Appartement privatif uniquement | Propriétaire | 100% propriétaire de l’appartement |
| Parties communes (caves, couloirs, local poubelles) | Syndic | Tous les copropriétaires (charges générales) |
| Plusieurs appartements touchés | Syndic | Traitement collectif (répartition selon tantièmes) |
| Origine : défaut d’entretien immeuble | Syndic | Copropriété (responsabilité collective) |
Obligations du syndic selon la loi
Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic a pour mission d’assurer la conservation de l’immeuble. Cela inclut :
- La surveillance régulière des parties communes
- L’intervention rapide en cas de signalement d’infestation
- La mise en place de mesures préventives (contrats annuels de dératisation)
- L’information des copropriétaires en cas d’infestation détectée
Important : Le syndic n’a pas besoin de l’accord de l’assemblée générale pour faire réaliser des travaux urgents de désinsectisation. L’article 18 de la loi permet au syndic d’engager les dépenses nécessaires à la conservation de l’immeuble sans vote préalable.
Procédure en copropriété
Si vous êtes locataire dans un immeuble infesté :
- Informez votre propriétaire par LRAR
- Le propriétaire doit informer le syndic
- Le syndic organise une inspection et mandate une entreprise
- Le traitement est financé par les charges de copropriété
- Votre propriétaire ne peut pas vous facturer cette intervention
Si vous êtes propriétaire-occupant :
- Informez directement le syndic par LRAR
- Demandez l’inscription du point à l’ordre du jour de la prochaine AG si nécessaire
- Participez au financement selon vos tantièmes de copropriété
Attention : Si le syndic refuse d’intervenir ou tarde excessivement, vous pouvez le mettre en demeure puis saisir le tribunal judiciaire pour obliger la copropriété à agir. Le juge peut nommer un administrateur provisoire si nécessaire.
FAQ : Loi ELAN nuisibles qui paie – Questions fréquentes
Loi ELAN nuisibles qui paie la désinsectisation ?
Selon la loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018, le propriétaire doit fournir un logement exempt de nuisibles. Dans la majorité des cas (environ 95%), c’est donc le bailleur qui doit prendre en charge les frais de désinsectisation et de dératisation, sauf si le locataire est responsable de l’infestation par négligence prouvée. La loi est claire : c’est le propriétaire qui paie.
Quelles sont les obligations du propriétaire selon la loi ELAN ?
La loi ELAN impose au propriétaire de fournir un logement décent exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites (article 6 modifié). Cette obligation s’applique avant l’entrée du locataire et pendant toute la durée du bail. Le bailleur doit faire intervenir un professionnel certifié Certibiocide en cas d’infestation et assurer le suivi post-intervention.
Dans quels cas le locataire doit-il payer la désinsectisation ?
Le locataire est responsable uniquement si le propriétaire peut prouver que l’infestation résulte d’un manque d’entretien ou d’une négligence manifeste du locataire (insalubrité caractérisée, accumulation de déchets, absence d’hygiène). Le propriétaire doit apporter des preuves concrètes de cette négligence (photos datées, constat d’huissier). En cas de doute, la présomption joue en faveur du locataire.
Quel est le délai légal pour que le propriétaire intervienne ?
Bien qu’aucun délai légal précis ne soit fixé dans la loi ELAN, la jurisprudence considère qu’un délai raisonnable est de 48 à 72 heures après notification du locataire par lettre recommandée. En cas d’urgence sanitaire (punaises de lit massives, rats dans une cuisine), le délai doit être encore plus court. Le locataire peut demander une intervention en référé si le propriétaire tarde excessivement.
Que faire si le propriétaire refuse de payer la désinsectisation ?
Procédure légale : 1) Envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec AR. 2) En l’absence de réponse sous 5 jours, saisissez gratuitement la commission départementale de conciliation (formulaire Cerfa n°15728). 3) Si la conciliation échoue, saisissez le tribunal judiciaire du lieu de situation du logement. Le juge peut ordonner au propriétaire d’agir sous astreinte, accorder une diminution de loyer et des dommages-intérêts.
Les frais de désinsectisation sont-ils récupérables sur les charges ?
Non. Selon le décret n°87-713 du 26 août 1987 relatif aux charges récupérables, les frais de dératisation et désinsectisation ne peuvent jamais être récupérés auprès du locataire via les charges locatives. Ces frais incombent exclusivement au propriétaire. Toute clause contraire dans le bail serait considérée comme abusive et donc nulle.
Qui paie en cas d’infestation dans un immeuble entier ?
Si l’infestation touche plusieurs appartements ou provient des parties communes, c’est le syndic de copropriété qui doit organiser l’intervention selon la loi du 10 juillet 1965. Le coût est réparti entre tous les copropriétaires selon leurs tantièmes de copropriété. Le propriétaire-bailleur ne peut pas facturer cette charge au locataire car elle relève des charges générales de copropriété.
Puis-je réduire mon loyer si le propriétaire n’intervient pas ?
Vous ne pouvez pas réduire unilatéralement votre loyer sans autorisation du juge. En revanche, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire qui peut ordonner une réduction de loyer rétroactive (à compter de l’apparition de l’infestation) et future (jusqu’à résolution du problème). Le juge détermine le pourcentage de réduction selon la gravité de la situation (généralement entre 20% et 50%).
Loi ELAN nuisibles qui paie : faire valoir ses droits avec Fieri Nuisible
Vous connaissez maintenant précisément vos droits et obligations selon la loi ELAN 2018 concernant qui paie en cas de nuisibles dans votre logement. Dans la grande majorité des situations, c’est le propriétaire qui doit prendre en charge la désinsectisation et faire appel à un professionnel certifié.
Points clés de la loi ELAN nuisibles qui paie :
- Le propriétaire doit fournir un logement exempt de nuisibles (obligation légale)
- Les frais de désinsectisation ne sont jamais récupérables sur les charges
- Le délai d’intervention raisonnable est de 48 à 72 heures
- En cas de refus, des recours gratuits existent (commission de conciliation)
- La charge de la preuve incombe au propriétaire s’il veut imputer la faute au locataire
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Sources juridiques officielles :
• Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs – Légifrance
• Loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018 – Légifrance
• Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent
• Décret n°87-713 du 26 août 1987 relatif aux charges récupérables
• Service-Public.fr – Guide des droits locataires
